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EL REFINANCIAMIENTO STREAMLINE
FHA anuncia recortes en precios para fomentar el refinanciamiento STREAMLINE Millones de clientes de FHA podrían salvar un promedio de $ 3,000 al año WASHINGTON – Hoy, en funciones de Vivienda Federal (FHA, en inglés) Carol Galante anunció recortes significativos en los precios para agilizar el programa de refinanciamientos de la FHA que podría beneficiar a millones de clientes cuyas hipotecas están aseguradas por la FHA. A partir del 11 de junio 2012, la FHA redujo su prima de seguro hipotecario por adelantado (UFMIP) a sólo .01 por ciento y redujo su prima anual a 0.55 por ciento para ciertos clientes de FHA. Para calificar, los clientes deben estar al corriente en sus actuales hipotecas aseguradas por la FHA que fueron aprobados en o antes del 31 de mayo 2009. El mes pasado, la FHA también anunció que aumentará sus primas por adelantado en la mayoría de los otros préstamos de 75 puntos básicos a 1.75 por ciento. Además, la FHA aumentará las primas anuales de 10 puntos básicos y 35 puntos básicos en las hipotecas superiores a 625,500 dólares. “Esta es una manera en que la FHA puede hacer una diferencia real para ayudar a los propietarios de viviendas que están haciendo lo correcto, cubriendo el pago de sus facturas a tiempo y que quieren tomar ventaja de las bajas tasas de interés actuales”, dijo Galante. “Al reducir considerablemente los costos de estos clientes, podemos asegurarnos de que al reducir su carga mensual de la hipoteca, se beneficiará el mercado de la vivienda y la economía en general en el proceso.” En la actualidad, existen 3.4 millones de hogares con préstamos aprobados antes del 31 de mayo 2009, que pagan más de un interés del 5% anual sobre sus hipotecas aseguradas por la FHA. Para un refinanciamiento a través de un préstamo “streamline”, se estima que el cliente promedio cualificado y asegurado por la FHA ahorrará aproximadamente $3,000 al año o $250 por mes. Los nuevos precios de descuento de la FHA no representan un mayor riesgo para la Mutual Mortgage Insurance (MMI) y permitirá que muchos de estos clientes puedan refinanciar a un menor costo hipotecario. El mes pasado, el gobierno de Obama anunció un amplio paquete de acciones y propuestas legislativas para ayudar a propietarios de vivienda responsables a ahorrar miles de dólares a través de un refinanciamiento. Esto incluye los cambios anunciados hoy con los que se beneficiarán los actuales clientes de FHA, especialmente aquellos cuyo valor de su préstamo puede exceder el valor actual de su hogar. Al reducir los costos mensuales de la hipoteca de los propietarios de viviendas, la FHA espera ayudar a más clientes a permanecer en sus hogares, disminuyendo así el potencial de incumplimiento futuro y reduciendo las pérdidas en el seguro hipotecario. Agradecemos a U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), por el suministro de esta noticia.
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LEY NÚMERO 195 de 2011: LEY DEL DERECHO A LA PROTECCIÓN DEL HOGAR PRINCIPAL Y EL HOGAR FAMILIAR
La existencia de la Ley 195 del 13 de septiembre de 2011, conocida como: “Ley Del Derecho a la Protección del Hogar Principal”, establece que: “todo individuo o jefe de familia, residente en Puerto Rico, tendrá derecho de poseer y disfrutar de una protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad. Para ello, la propiedad debe estar ocupada por éste o por su familia exclusivamente como residencia principal. Este derecho es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará nulo”. Dicho derecho protege a la propiedad de un embargo, una sentencia o una ejecución ejercitada para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones de esta Ley y que se mencionan a continuación: 1. en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida; en los casos de cobro de contribuciones estatales y federales; 2. en los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la propiedad protegida; 3. en los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso aplicarán las disposiciones de dicho Código 4. y en todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por cualquier agencia o entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se aseguran y se venden en el mercado secundario. La protección establecida subsistirá después de la muerte de uno de los cónyuges a beneficio del cónyuge supérstite, mientras éste continúe ocupando dicho hogar seguro, y después de la muerte de ambos cónyuges a beneficio de sus hijos hasta que el menor de éstos haya alcanzado la mayoría de edad. En los casos donde el hombre o la mujer abandonase a su familia, la protección continuará a favor del cónyuge que ocupe la propiedad como residencia; y en caso de divorcio el tribunal que lo conceda deberá disponer del hogar seguro según la equidad del caso. Cuando se trate de persona no casada, pero jefe de familia, subsistirá hasta el tercer grado de consanguinidad o de afinidad, y después de la muerte de aquélla, a beneficio de sus indicados familiares mientras éstos continúen ocupando dicho hogar seguro, y hasta tanto que el menor de dichos dependientes haya llegado a la mayoría de edad. En los casos donde se venda la propiedad que constituya hogar seguro, el dueño tendrá un plazo de nueve (9) meses, a partir del momento de la venta, para invertir el dinero recibido en otra propiedad localizada en Puerto Rico y para que ésta constituya su nuevo hogar seguro. Entiéndase que en estos casos, el dinero recibido por la antigua propiedad, quedará protegido de acreedores durante esos nueve (9) meses. En los casos donde posteriormente se adquiera una propiedad de menor cuantía, la diferencia en dinero, no quedará protegida por las disposiciones de esta Ley. LA TUTELA VOLUNTARIA
Previa a una eventual incapacidad mental de una persona natural la ley puertorriqueña nos permite escogerle un tutor mediante escritura pública. Ley Núm. 308 del 28 de diciembre de 2012 la cual enmienda el Art. 172 del Código Civil , añadiendo un segundo párrafo a los fines de establecer la figura llamada la Tutela voluntaria. Los fundamentos para establecer esta nueva figura civil han sido que ha ocurrido un aumento significativo en la expectativa de vida de los seres humanos en Puerto Rico. Además el proceso natural degenerativo del cuerpo y de la mente de la generación actual, es mayor que el de generaciones anteriores. Las enfermedades mentales tales como: la demencia senil o “Alzheimer”, han ido en aumento y éstas pueden impedir que una persona funcione diariamente por sí mismo. De igual forma, existen otras condiciones de salud que pueden conllevar a que una persona quede incapacitada mentalmente para poder gobernarse diariamente. Hasta la llegada de la nueva enmienda, había que esperar que una persona sufriera la incapacidad y sus consecuencias, sin poder atender sus preferencias, intereses o afectos, y su familia o parientes más cercanos tenían que solicitar un régimen de protección ante el Tribunal de primera Instancia y el Juez, debia designarlo con base a los requisites establecidos por el Código Civil de Puerto Rico. Dicha situación hizo que se analizara la posibilidad de permitir que cualquier persona pudiera prever la regulación de diversos aspectos de su existencia mediante un acto voluntario, al poder escoger su tutor, antes de llegar a una incapacidad que evitara el estado de comunicarse y gobernarse por sí mismo. El legislador determinó en su razonamiento que no existe otra persona con mejores elementos de juicio que el propio interesado para hacer la designación de un tutor. La Tutela Voluntaria permite que una persona, estando en el uso de sus plenas facultades, pueda disponer de su persona y de sus bienes, previendo para su retiro de la vida activa de la mejor manera. La figura civil de la Tutela Voluntaria generará una mayor seguridad jurídica y protección para las personas que comprenden que sus capacidades físicas y mentales puedan llegar a disminuir notablemente. VENTA DE PROPIEDADES INMUEBLES EN PUERTO RICO
En términos generales, el tratamiento contributivo en la venta de activos de capital depende del periodo que usted lo haya poseído. Hay 2 clasificaciones de Activos de Capital: Activos de Capital a Corto Plazo. Propiedades poseídas por no más de 6 meses. Estos tributan a las tasas normales de contribución sobre Ingresos (desde un 7% hasta un máximo de un 33%). Activos de Capital a Largo Plazo. Propiedades poseídas por más de 6 meses. La ganancia en la venta de estos activos tributan a una tasa especial del 10%. Sin embargo, las siguientes Leyes, según enmendadas: Ley Núm. 132 del 2 de septiembre de 2010, Ley Núm. 115 del 5 de julio de 2011, Ley Núm. 216 del 1 de noviembre de 2011, Ley Núm. 288 del 30 de diciembre 2011 y la Ley Núm. 303 del 21 de diciembre de 2012, disponen, en parte, lo siguiente en el caso de Activos de Capital a Largo Plazo: Se exime del pago de contribución sobre ingresos: La totalidad de la ganancia neta de capital a largo plazo generada en la venta de una propiedad cualificada que no sea una residencia principal entre el 1 de enero y el 30 de junio de 2013; La totalidad de la ganancia neta de capital a largo plazo generada en la venta de propiedad de nueva construcción que haya sido adquirida entre el 1 de septiembre de 2010 y el 30 de junio de 2013; y El cincuenta por ciento (50%) de la ganancia neta de capital a largo plazo generada en la venta de propiedad cualificada que haya sido adquirida entre el 1 de septiembre de 2010 y el 30 de junio de 2013. DEFINICIONES Propiedad cualificada[1] Se define como toda propiedad inmueble residencial existente localizada en Puerto Rico apta para la convivencia familiar, no ocupada u ocupada para fines residenciales, que no sea una Propiedad de Nueva Construcción, o toda propiedad inmueble no residencial existente localizada en Puerto Rico que sea vendida entre el 1 de enero de 2013 y el 30 de junio de 2013 y cuyo precio de venta no exceda de $3, 000,000. Propiedad de nueva construcción toda propiedad inmueble residencial de nueva construcción localizada en Puerto Rico, apta para la convivencia familiar que no haya sido objeto de ocupación y que sea adquirida de un Urbanizador. Para que la propiedad inmueble sea considerada como Propiedad de Nueva Construcción, el vendedor de la propiedad inmueble deberá certificar por escrito al adquirente, mediante declaración jurada, en o antes de la fecha de adquisición, que la propiedad inmueble es de nueva construcción y no ha sido anteriormente objeto de ocupación. todo modelo de casa terrera, de dos niveles o en elevación de casas prediseñadas o prefabricadas en hormigón armado adquirido a una empresa de casas pre-diseñadas o de prefabricación bona fide y cuyos planos hayan sido aprobados por la Administración de Reglamentos y Permisos (ARPE) en o antes de 30 de diciembre de 2009, excepto por vía de dispensa que pudiera otorgar el Secretario del Departamento de Asuntos del Consumidor. Para que la vivienda prediseñada o prefabricada sea considerada como Propiedad de Nueva Construcción, el adquirente deberá presentar copia del contrato de ventas otorgado entre el adquirente y la empresa de casas prediseñadas o de prefabricación y que se comience a construir con su debido Permiso de Construcción otorgado por la ARPE o su agencia sucesora entre el 1 de septiembre de 2010 y el 30 de junio de 2013 y cuya construcción finalice en o antes del 31 de marzo de 2013 con la debida radicación de la Solicitud del Permiso de Uso ante la OGPE[2]. DECLARACIÓN EN LA PLANILLA a. La ganancia en la venta de propiedad cualificada que no sea residencia principal y la ganancia en la venta de propiedad de nueva construcción se informarán en el Anejo D, Parte II, Columna F, según se ilustra a continuación. Planilla 1 b. Como la declaración de esta ganancia es para propósitos informativos, dicha cantidad no se trasladará a la Columna G. Evidencias a. Acompañar con la Planilla copia de la Certificación emitida por el Departamento de Hacienda. [1] Propiedad Cualificada según la Ley 132-2010 incluía toda propiedad inmueble residencial y la propiedad inmueble no residencial. En la Ley 216-2011, se excluyó la propiedad inmueble no residencial de dicha definición y posteriormente se incluye nuevamente con la Ley 288-2011. [2] Ley 288-2011 NOTARIO SELECCION Y HONORARIOS
SALVO PACTO EN CONTRARIO, corresponde a la parte compradora la selección del notario y corresponderá a la vendedora satisfacer los honorarios de la compraventa a base de arancel notarial. Ambos asuntos han sido resueltos por el derecho aplicable y las decisiones del Tribunal Supremo de Puerto Rico. En la compraventa, en ausencia de acuerdo en contrario, corresponde al comprador(a) seleccionar el notario que otorgara la escritura. Véase Pueblo v. Central Cambalache; 62 DPR 553 a las páginas 558-559 (1943). En este caso el Tribunal Supremo de Puerto Rico concluye a las páginas 558-559: “Es indudable que el vendedor y el comprador tienen interés en la elección del notario; pero a poco que reflexionemos sobre la cuestión, nos daremos cuenta de que el grado de interés del comprador necesariamente es mayor que el del vendedor. Éste recibe del comprador el precio en moneda legal. El otro, el comprador, si bien como cuestión de hecho recibe la posesión material de la cosa comprada, el título de propiedad sobre ella puede, por ignorancia, negligencia o malicia del notario autorizante, estar viciado de nulidad en todo o en parte, y como consecuencia de ese vicio no recibir en realidad aquello por lo que legítimamente pagó su dinero. En Argentina, cuyo código civil, como el español y el nuestro, guarda silencio sobre la cuestión que nos ocupa, se ha establecido por interpretación judicial que es al comprador y no al vendedor a quien incumbe designar el escribano que autorice la escritura. Tan respetable se considera ese derecho del comprador, que se ha resuelto que aunque en los avisos de remate se haya señalado un escribano, es el comprador quien tiene derecho a designar el que deba autorizar la escritura. Código Civil de Argentina, anotado por el Dr. Daniel Antokoletz, tomo 1, pág. 412. A nuestro juicio, de acuerdo con la “equidad”, debemos resolver que salvo pacto en contrario y mientras no se demuestre la existencia de usos y costumbres en distinto sentido, es el comprador y no el vendedor quien tiene derecho a elegir el notario.” Énfasis suplido. En el 1984 el Tribunal Supremo ratificó esta determinación confirmando que será la parte compradora a la que selecciona el notario en ausencia de acuerdo y que corresponderá a la vendedora satisfacer los honorarios de la compraventa a base de arancel notarial. Véase In Re José A. Feliciano; 115 DPR 172 a la página 182 (1984); aplicando, a la vez, el Art. 1344 del Código Civil (31 LPRA sec. 3751) sobre la distribución de los gastos de la compraventa entre comprador y vendedor. En mérito de lo anterior nuestra investigación no encontró apoyo para la postura referente a que el derecho de selección de notario implica la obligación de asumir el pago de sus honorarios; a menos que se haya realizado mediante acuerdo entre las partes. *Recuerde que este escrito no es una opinion legal consulte a un abogado |
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September 2022
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